2020粤港澳大湾区广东9市城市更新报告 鼓励社会投资，更加注重顶层设计

2020年，粤港澳大湾区建设进入全面推进的关键阶段。作为大湾区核心引擎的广东9市——广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆，在城市更新领域持续发力，出台了一系列政策举措，呈现出“鼓励社会投资、更加注重顶层设计”的鲜明特征。本报告梳理了9市城市更新的政策动向、实施成效与投资机遇，旨在为各类市场主体参与大湾区城市更新提供参考。

一、政策背景：顶层设计持续强化

2020年，广东省层面加强城市更新顶层设计。广东省住房和城乡建设厅等部门先后发布《关于以“三旧”改造为抓手 推动城市和老旧小区改造的通知》等文件，强调规划引领、连片改造、产业导入和公益优先。各市也纷纷完善城市更新实施细则，从过去单一项目改造转向成片连片更新，注重与国土空间规划衔接，强化历史文化遗产保护，并明确鼓励社会资本通过公开方式参与。

二、广东9市城市更新重点举措

1. 广州：深入推进“三旧”改造，发布《广州市城市更新办法》配套细则，推行“公开选择合作企业”模式，并设定产业导入、公建配套等硬性要求。鼓励社会投资参与旧村、旧厂改造，2020年多个旧村改造项目公开招商。

1. 深圳：以《深圳市城市更新条例》出台为契机，打破“双百”签约困境，建立个别征收机制。深入推进“强区放权”，鼓励市场主导、政府统筹，重点更新片区与产业空间保障相结合。

1. 珠海：出台《珠海经济特区城市更新管理办法》，强化政府统筹，鼓励自主改造和合作改造，重点推进老旧小区整治和城中旧村更新。

1. 佛山：以“村级工业园改造”为头号工程，鼓励社会资本参与，探索“改造权公开交易”等创新模式，推动连片改造和产业升级。

1. 惠州：发布《惠州市城市更新管理办法（试行）》，强调规划引领与公共利益，鼓励多元主体参与，重点推进金山新城等区域更新。

1. 东莞：深化“拓空间”改革，实施“工改工”为主的城市更新，鼓励权利人自行改造或合作改造，建立公平透明的市场规则。

1. 中山：以“三旧”改造为突破口，出台城市更新专项规划，鼓励社会资本参与连片改造，重点推动岐江新城等区域产城融合。

1. 江门：出台《江门市城市更新实施办法》，鼓励成片连片改造，注重历史文化保护，引导社会资金投入老旧小区微改造。

1. 肇庆：制定城市更新管理办法，强化政府统筹与规划管控，鼓励社会资本参与新区开发和旧区更新，推动产城人文融合。

三、鼓励社会投资的具体机制

为吸引社会资本，各市普遍采取以下措施：一是公开透明选择合作主体，通过公共资源交易平台公开招商；二是灵活的土地供应方式，允许协议出让、补地价等；三是合理的利益共享机制，如允许一定比例的经营性用地开发；四是财政奖补与税收优惠，部分市对重点更新项目给予资金支持；五是简化审批流程，推行“并联审批”“容缺受理”等改革。这些机制有效降低了社会投资的不确定性，激发了市场活力。

四、更加注重顶层设计的体现

1. 规划引领：各市将城市更新纳入国土空间规划，划定重点更新片区，实现“一张图”管理。
2. 法规支撑：深圳、珠海等地出台地方性法规，其他市完善规范性文件，形成制度体系。
3. 产业导向：强调“产业第一”，在更新项目中预留产业空间，防止“地产化”。
4. 公益优先：要求配建公共设施、中小学、保障性住房等，提升城市品质。
5. 历史保护：建立历史建筑、传统村落保护名录，禁止大拆大建。
6. 区域协同：广州、深圳等核心城市与周边城市联动，探索跨区域更新合作。

五、投资机遇与风险提示

2020年，广东9市城市更新投资规模持续扩大，旧村改造、旧工业区升级、老旧小区改造等领域蕴含巨大机遇。社会资本可重点关注：广深核心区的旧村改造项目、佛山东莞的“工改工”项目、珠海的旧改综合体等。需注意政策变动风险、拆迁成本风险、规划调整风险等，建议前期深入调研，与政府充分沟通，合规参与。

六、展望：2021年及以后

预计未来几年，粤港澳大湾区广东9市城市更新将进一步提速，政策体系更加完善，社会投资渠道更加畅通。随着《深圳经济特区城市更新条例》的实施和广州、东莞等地新政落地，市场将更加规范透明。建议投资者紧跟政策导向，关注顶层设计变化，把握大湾区城市更新黄金窗口期，实现共赢发展。

2020年广东9市城市更新在鼓励社会投资和强化顶层设计方面取得显著进展，为粤港澳大湾区高质量发展注入了新动能。随着规则衔接和机制对接，大湾区城市更新有望形成更多可复制推广的经验。